１．商品住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。
供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题
相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。２００４年以来，我
国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍
在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提
高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然
突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。
但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求
状况进一步加剧。
今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到２．０８，高于去年同
期１．９，继续拉开差距。从４０个重点城市交易数字反映，到今年６月，商品住房
实际登记销售面积与批准预售面积比为１．２。造成今年上半年住房市场供不应求的
主要原因是：
从供应方面看，一是一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划（如北京、
深圳建设用地供应不足）；二是一些开发公司对未来市场预期看好，对已取得的土地
通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完
成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅４０％，近２年累计购置
的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足；三是拆迁难度加大，
盘活存量土地受到限制，市场供应滞后；四是不少地方政府按国家要求对部分住房项
目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，一定程度上影响了新开工项目的
供应数量。
从需求方面看，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，
投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，
一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格
上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求
的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个
人购房；六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需
求的增长。
导致住房供应紧张的原因在今年下半年仍然存在，住房市场供不应求的局面下半
年还难以缓解。
２．住房价格上涨的压力依然存在。
分析今年上半年房价快速上涨的原因，主要是市场供不应求的加剧，供求关系紧
张；第二，在人民币升值，流动性过剩的情况下，对资产投资的保值、增值预期，增
加了投资需求的数量，带动了房价的上涨；第三，不少地方土地出让价格攀升，如北
京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格，已超过了
同地段在售商品住房项目的销售价格；加上住房品质的提升，建设成本的提高，促使
了房价的上涨；第四，外来人口购房需求加大，在北京、南京、大连等市销售的商品
住房中，有三分之一左右为外地人购买，他们中大多是购买大户型和高档住宅，这一
方面加剧了供求紧张，另一方面又提升了高档住宅的价格；第五，对居民个人而言，
商品住房价格持续走高，使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期，这相应
刺激了居民提前购买、超前消费的需求，大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上
涨；第六，有的开发商对未来市场预期看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、悟盘惜
售，加剧了市场供求关系紧张，推动了价格的上涨。导致房价上涨的原因，在２００
７年下半年依然存在。
３．房地产投资、投机性有上升势头。
流动性过剩，使多余的资金要寻找投资出路，也容易产生经济过热现象。目前看，
在人民币升值、流动性过剩的背景下，我国房地产市场的投资性、投机性也有上升的
势头。
从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超过了实体经济对货币的需求。
６月末，居民存款增加８２７１亿元，同比少增５９３８亿元。这表明越来越多的货
币开始进入流通领域，潜在购买力在向实际购买力转变。今年上半年，房地产投资市
场和销售市场的热度不断升高，特别是住房市场尤为突出。央行今年以来第６次、２
００６年以来第９次上调人民币存款准备金，普通存款类金融机构将执行１２％存款
准备金标准，已逼近１０年来的历史高点，但对房地产投资和价格的影响并不明显。
一些开发商加大了对商品住房的投资，一些开发商囤地和惜售倾向明显；买房投资者
也逐渐增多，投资者通过占有多套住房，期待物业保值、增值，增加了市场需求量，
抬高了房价。
观察上半年土地交易价格、房屋出售价格和房屋租赁价格指数变动情况，不难发
现，涨幅最小、最平稳的是反映居民真实居住需求的租赁价格。从理论上说，“租售
比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速
上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场
存在着价格虚高或投机行为。根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房
销售价格涨幅６．０％，住宅租赁价格涨幅１．５％，新建商品住房销售价格涨幅高
于住宅租赁价格涨幅４．５个百分点。到６月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升
到７．４％，而二手房住房价格涨幅达７．８％，还高于新建商品住房价格涨幅０．
４个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。再从房屋租售
比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比１：２００～２４０比较合理，
当超出这一比例时，表明市场存在风险。上半年，我国大部分主要城市的二手房价格
均出现了大幅上涨。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、
上海、杭州等城市中心城区的租售比已经高达１：２７０～１：４００左右，市场风
险很大。
至于投资性购买的住房，最终要转换为消费性的需求。但目前市场面临的问题是，
一方面投资性需求不断增加，大量投资性购房被闲置，没有投入市场转为有效供应，
加剧了市场供求紧张；另一方面房价快速上涨，导致部分真正消费性需求被挤出。如
何将投资性住房，引导到市场最终消费，增加市场有效供给，化解投资性需求转为投
机性需求给市场带来的风险，恐怕是今年下半年房地产市场发展需要关注和解决的问
题。
４．外资进入房地产投资增速较快，对宏观经济和房地产市场发展产生影响。
据国家统计局的数字表明，２００７年上半年在房地产开发资金来源中，利用外资
同比增长６８．７％，其中外商直接投资同比增长９８．３％，外资占国家实际利用
外资比重已达到１１．８％，增速较快。外资投资房地产虽主要仍集中在上海、北京、
深圳等地，但正逐步向西安、成都、重庆等内地城市转移。值得注意的是，外资在继
续偏重收购非住宅物业的同时，在土地取得、房地产开发等环节投资的比重不断增加。
如上海市，从２００４年开始，外资通过招拍挂的方式，共取得２０多幅经营性用地，
直接进行开发经营。近年来一直在上海大肆收购各类物业的房地产投资基金摩根士丹
利，今年１月在上海竟拍买得一块商业用地直接进行开发。国际投资基金“变身”成
为开发商，折射出目前国内房地产行业在外资影响下的变化。再比如，外资进入西部
二线城市，以购置大宗土地进行开发的较多。外资在重庆购置的土地，每宗平均５０
０亩左右；在西安，香港恒基和新加坡盛邦公司联合受让的最大一幅土地面积达２０
４０亩。外资投资中国房地产势头不减的主要原因是基于全球范围内的资本过剩、中
国经济持续高速增长、房地产利润空间及对人民币升值期望。外资进入房地产，虽然
缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分市场的供应，但也增加了宏观
经济调控与稳定房价的难度。
对宏观经济调控的影响，主要表现在对人民币升值形成的压力。在人民币升值趋
势背景下，外资流向房地产领域也就具有了金融效应。外资投资房地产领域并结汇，
成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预
期，造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，加大
了货币政策调控信贷规模的难度。
对房地产市场的影响，主要是助推房价继续上涨。首先，外资在土地取得和房地
产开发的资本优势推动竟拍地价上涨，从而影响到房价。第二，外资的资本力量可以
通过延迟开发周期获得土地增值，而且土地面积都较大，位置较好，这也会影响到房
地产市场的有效供给，导致房价上升；第三，外资从事开发的多是高档商品房，高档
商品房的价格在供不应求的市场，会带动其它房屋价格的上涨。
考虑到房地产业中存在着较大的土地增值性、房地产投资性，对外资进入房地产
投资增速的加快，在今年下半年应当引起高度关注，防范可能带来的风险和问题。
５．市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量
不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。
据４０个重点城市统计数字测算，到今年上半年，在批准预售的商品住房供应中，
套型建筑面积９０平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到２５％，套
型占比还不到４０％；新建商品住房套均面积为１０７．８平方米。到目前为止，新
开工商品房中，９０平方米以下达到７０％比例的城市还很少。调整住房供应结构缓
慢的原因，除了住房建设一般需要２年左右的周期，还有一些地方对此认识不统一，
中小户型普通住房土地有效供应得不到保证以外，主要原因是市场消费结构的现状与
供应结构调整的目标不相协调，导致在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供
应结构难度很大。
从需求看，到今年上半年，４０个重点城市在登记销售的商品住房中，套型建筑
面积９０平方米以下的住房面积占比和套数占比，比批准预售的商品住房实际供应的
比例还低；而实际销售的商品住房套均建筑面积比批准预售的商品住房套均面积还高。
值得注意的是，在批准预售的商品住房供应中，９０平方米以下的住房面积占比
在不到２５％的情况下，市场供求结构基本持平。由此可以看出，目前市场上大户型
住房交易的主导地位仍然没有改变。
目前市场上需求状况表现为：一是高收入及异地群体投资性购房占比加大，多选
择高价位、主力户型（１００～１３０平方米／套）、位置较好的商品住房，甚至一
人购买多套，期待保值、升值；二是中心城市外地（含境外）机构和个人的购房需求
持续增加，且大多选择面积大、价位高的高档住房；三是超前型住房需求占比较大，
买新房、买大房，一次性提前满足消费，多选择９０平方米以上的住房；四是多数消
费者改善住房条件仍然以面积增加为首选，选择大面积住房为多。９０平方米以下中
小户型住房如果位置好，单价不可能低，真正的中低收入购房者无法负担；９０平方
米以下中小户型住房如果建在城市外延，既使单价降低了，由于交通不便，设施不全，
也无法真正满足中低收入购房者的需求。高档、大户型住房需求持续扩张，尤其是在
市场供不应求的阶段，房价不断上涨，必然刺激开发商开发建设高档大户型住房，以
获取高额利润，也势必加剧中低价位、中小套型普通住房供应的难度。
政府实施住房供应结构调整的目的主要基于两方面，一是国家土地资源有限，在
有限的资源内解决更多人的住房问题；二是力求解决大多数普通人的住房问题。但是，
在目前市场供不应求的状况下，单凭行政的手段要求需求适应供应结构的调整，很难
达到目的。随着市场住房价格的不断上涨，需求结构也会发生变化，许多消费性需求
的购房者由于住房单价的提高，考虑到总价支付能力将不得不选择面积较小的住房。
在对北京、上海、深圳、天津４城市最新消费者调查看，在房价居高不下的市场环境
下，过半数的消费者选择了９０～１００平方米的户型，北京达到８２％，上海７３
％，深圳６８％，天津７７％，说明从价位和居住舒适性角度考虑，消费者开始更偏
向适中面积的户型。投资性需求的购房者考虑到投资性住房最终还要用于消费，也会
将购房面积逐渐缩小，更多的是考虑地段和升值潜力。如果政府在调整住房供应结构
的同时，多采取经济的手段，抑制大面积住房和多套住房的消费，同时增加市场供给，
加大住房保障，也许成效会更大。
６．股市与楼市的相互影响。
在流动性过剩及人民币升值预期的整体金融环境下，股市与楼市是投资者普遍关
注的两大市场。今年一季度股市大幅上涨，大量资金从银行和楼市抽投至股市，使一
季度的房地产市场形势出现了一些变化，特别是在新建商品住房的销售方面；二季度
后期，国家宏观政策对股市调控，各地房地产市场又热起来，商品住房销售量大幅增
加。根据国家统计数字测算，今年１－６月，商品住宅销售面积同比增长超过１－３
月商品住宅销售面积同比增长９．４个百分点；其中，１－６月期房住宅销售面积同
比增长超过１－３月同比增长１０．１个百分点。１－６月商品住宅销售量增加，在
一定程度上与股市资金的投入有关。股市与楼市像翘翘板一样的不确定性无疑对下半
年房地产市场还会产生一定的影响。
７．由于房价的不断上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑，
对即将可能新出台的政策表示关注。
２００５年５月，针对房地产市场发展中的有关问题，国务院提出了八条调控措
施；２００６年５月，国务院又出台了“国六条“政策。上述调控措施的出台，对解
决当时的有些问题起了一定的作用。但是调控政策实施后，特别是今年以来，房价的
普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。也有不少人认为，规
定套型建筑面积９０平方米要占７０％以上的措施与实际的需求不相吻合，因此调整
结构进展缓慢。
针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可
能出台一些新的调控措施，如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修
订与实施、物业税出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障
制度的落实等，均是社会高度关注和百姓观望与期待的问题。
联系人：宋先生 联系电话: 010-68583449转606(早8.30-晚5.30) 13521313446
联系人：张小姐 联系电话: 010-68583449转602(早8.30-晚5.30) 13641184241
如您需要定制报告，请下载调研申请表格(
点此下载)，将表格填写完整传真至010-68573243或发送电子邮件到：a@cew.org.cn 。
